חובת רוכש מקרקעין לבחון את גובה היטל ההשבחה שחב בו המוכר

עו"ד גרש טובי, 1.5.18

מקום בו נמכר נכס מקרקעין טרם כניסת המוכר להליכי פשיטת רגל והמוכר התחייב לשאת בהיטל השבחה, כמקובל, אין הוועדה המקומית חייבת ליתן לרוכש אישור לצורך השלמת הרישום כל עוד לא שולם היטל ההשבחה במלואו, גם אם המוכר נכנס להליכי חדלות פירעון והפיקדון לצורך תשלום היטל ההשבחה אינו מכסה את ההיטל המגיע לוועדה המקומית.

בע"א 4260/15 מאיר אלעזר נ' עיריית הוד השרון ואח' (ניתן ביום 11.4.2018) קובע בית המשפט העליון כי הרוכש הוא הגורם הזול והיעיל ביותר למניעת התממשות הסיכון, במקרה בו המוכר נכנס להליכי חדלות פירעון מבלי ששולם חוב היטל ההשבחה בעסקה שקדמה להליכי חדלות הפירעון. אם יידרש קונה לשלם את החוב כתנאי להעברת הזכויות, יוצא כי עליו לשלם פעמיים את מחיר ההשבחה – פעם אחת בתמורה ששולמה למוכר על פי ההסכם, ואשר מגלמת את שווי הקרקע המושבחת, ופעם נוספת בעת העברת הזכויות. אולם, הרוכש יכול לברר אם על הנכס אותו הוא מבקש לרכוש רובץ חוב היטל השבחה בגין תכנית משביחה, ועומדים לרשותו כלים חוזיים להבטיח את תשלומו. בין הכלים העומדים לרשותו של הקונה כספי נאמנות לצורך הבטחת תשלום היטל ההשבחה. ביהמ"ש קובע כי נושיו של המוכר אינם יכולים להיפרע מאותם כספי נאמנות. זכותו של המוכר לקבל את כספי הנאמנות קמה ומתגבשת רק בהתקיימותם של התנאים שהצדדים קבעו בהסכם, כמו בעת הצגת האישורים הנדרשים מהרשויות לשם העברת הזכויות במקרקעין.

הנה כי כן, השימוש במנגנון הנאמנות לצורך תשלום מיסים בכלל והיטל השבחה בפרט צריך להיעשות באופן מושכל, לאחר שהקונה בירר היטב את גובה היטל ההשבחה אשר המוכר צפוי להיות מחויב בו. שכן, הקונה הוא זה המצוי בחשיפה כי ביום מן הימים יידרש בתשלום היטל ההשבחה, גם אם היטל ההשבחה בעסקה חל על המוכר. במקרה בו הועדה המקומית לא הקדימה לערוך לוח שומה (לוח שומה שהוועדה המקומית יכולה ליזום בתוך שנה ממועד אישור התכנית המשביחה, דבר שלרוב לא נעשה) בחינה מושכלת של החשיפה להיטל השבחה, לצורך חישוב הסכום שיש להותיר בנאמנות, צריך שתיערך בידי שמאי מקרקעין מוסמך, ועדיף בידי שמאי מקרקעין המרבה לעסוק בהיטלי השבחה. 

(האמור לעיל אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי)