מכריע תחת בקרה
עו"ד גרש טובי, 8.4.18
תיקון 84 לחוק התכנון והבניה (להלן: "תיקון 84") (פורסם בס"ח תשס"ח מס' 2165 מיום 10.7.2008) הביא לעולם את מוסד ה"שמאי המכריע". לא עוד משא ומתן מקצועי בין שמאי הצדדים (שמאי הוועדה המקומית ושמאי הבעלים) ולא עוד מינוי של שמאי מכריע הנתון להסכמת הצדדים למינוי, אלא רשימה סגורה של שמאים מכריעים, העומדים בתנאי סף, אשר נבחרו בקפידה בידי ועדה מטעם מועצת שמאי המקרקעין המהווה יחידה במשרד המשפטים.
תיקון 84 קבע, בין השאר, כי נישום החולק על גובה ההשבחה, על פי שומת ההשבחה מטעם הוועדה המקומית, רשאי לבחור באחת מהחלופות הבאות:
- הגשת ערר לוועדת ערר מחוזית לפיצויים ולהיטל השבחה (להלן: "וועדת הערר"), שזו לרוב תמנה שמאי מייעץ (שמאי מרשימת השמאים המכריעים המייעץ לוועדת הערר שהיא זו שתחליט באשר להיטל ההשבחה).
- פניה למועצת השמאים על מנת שזו תמנה שמאי מכריע, מאותה רשימה סגורה, וזה ידון ויכריע בגובה ההשבחה.
לכאורה, בחלופה השנייה, זו של מינוי ישיר של שמאי מכריע, השמאי המכריע דן ומכריע ושומתו מחייבת את הצדדים. אולם, על פי תיקון 84 ניתן לערער על השומה המכרעת בפני וועדת הערר.
כלומר, וועדת הערר, שהינה גוף מעין שיפוטי, מהווה גוף ביקורת בעניינים שבשמאות, למרות ששמאות אינה מתחום הידע המקצועי של מרבית חברי וועדת הערר.
אין חולק בדבר הסמכות שניתנה לוועדת הערר להוות גוף ביקורת שמאי על פי תיקון 84. אולם, כאמור הוועדה, ברובה, אינה כוללת שמאי מקרקעין. עם זאת, מרחב שיקול הדעת של וועדת הערר נקבע על ידי בית המשפט העליון בבר"ם 3644/13 משרד התחבורה נ' גלר דוד ואח':
" תיטה ועדת הערר להתערב בקביעות או בממצאים שקבע השמאי אם נמצא שהם נסמכים על מסד עובדתי בלתי הולם, או כשהוכח שההנחות העומדות בבסיס חוות הדעת לא הגיוניות, או שהשמאי לא סיפק הסבר מניח את הדעת לשאלות שנשאל, או כשחוות הדעת נסמכה על תשתית משפטית חסרה או שגויה. כ"כ, כמובן מאליו, תקום עילה להתערב בחוות דעתו של שמאי מכריע אם נפל בה פגם היורד לשורש המעשה המינהלי כגון ניגוד עניינים, משוא פנים, חוסר תום לב וכיוצא באלה." (ההדגשה אינה במקור).
בערר (ים) 177/09 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נ' שבתאי זכריה ואח' הורחב מנגנון הבדיקה ונקבע:
" סיבה טובה כאמור, יכולה להיות משוא פנים חלילה או פגם או דופי חמור בשיקול דעתו של השמאי המכריע, או טעות קשה היורדת לשורש ענין." (ההדגשה אינה במקור).
עם זאת, בחלוף הזמן בתי המשפט ומרבית וועדות הערר ראו לנכון להרחיב את תחום מרחב הביקורת הנתונה לוועדת הערר על השמאים המכריעים.
אחת הסיבות לתקיפת שומה מכרעת הינה העדר הנמקה. חובת ההנמקה המוטלת על השמאי המכריע נקבעה בעמ"נ (ת"א) 28399-06-14 הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון נ' אלון רבוע כחול ישראל בע"מ כדברי כבוד השופט בכר:
" בהעדר הסבר לתוצאה אליה הגיעה השמאית כיצד נלמד מה הביאה לתוצאה זו? שמא זו חלילה מקורה בהרהורי ליבה?
שמאי מכריע הינו בעל תפקיד מעין שיפוטי. הוא בוחן את קביעות מומחי הצדדים ומוסיף את חוו"ד שלו וקביעתו מביאה לתוצאה שלרוב מכריעה את הסכסוך שבין הרשות לבעל הקרקע. מעבר לכך, קביעת השמאי המומחה נתונה לביקורת ועדת הערר ולאחריה לביקורת ביהמ"ש המחוזי בשבתו כבימ"ש לעניינים מנהליים (ר' סעיף 14 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה). בהיותה נתונה לביקורת כאמור על חווה"ד להיות מנומקת באופן שתתמוך מסקנותיה עלי כתב באופן שכל הקורא את חווה"ד ייטיב להבין מדוע בנסיבות לא היתה כל עלייה בערך המקרקעין במועד הקובע."
ובעניין חובת ההנמקה נקבע בערר(צפון) 8287/15 אבני דרך י.י. בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה עפולה:
" בהיות חובת ההנמקה אחד מכללי הצדק הטבעי הינה מחייבת כל גוף שיפוטי ומעין שיפוטי, ובהיות השמאי המכריע גוף מעין שיפוטי, הוא מחויב בהנמקת קביעותיו בין אם הן הכרעה בין עמדות ובין אם קביעת מסקנות לאחר בחינת הסוגיה באופן עצמאי, ופרוט כל אותם עניינים שהביאוהו למסקנתו."
כיום, מרבית וועדות הערר נוהגות להיכנס לקרביים של השומה המכרעת ולדרוש מהשמאים המכריעים להוכיח, באסמכתאות, מקדמים שמאיים. לדוגמא, בערר (דרום) 6118/15 י.לי-דה השקעות בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה אשדוד נקבעה תוספת שווי לקומה כאשר לא הוסבר מדוע תוספת השווי היא דווקא של אחוז אחד לכל עשרה סנטימטר ולא נתמכה בעסקה המבססת אותה. כבוד וועדת הערר קבעה:
" דברים אלו אין בידינו לקבל. הטלת מס על אזרח לא יכול שתנבע מאינטואיציה כזו או אחרת, עליה להיות מבוססת על מודלים ואסמכתאות שמאיים כאשר הכלל הוא שעל המוציא מחברו להביא ראיה וסימוכין לטענתו. כאשר יובאו הסימוכין, תוכל העוררת או להשתכנע או לסתור ולהביא אסמכתאות כנגד זו הדרך ואין להפוך את היוצרות. הפיכת היוצרות הופכת את נטל ההוכחה."
אך לאחרונה (25.3.2018) קבע כבוד בית המשפט העליון בברמ 4367/16 אהרון מאיר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הוד השרון:
" הנה כי כן, הוראות החוק מקנות לוועדת הערר סמכות רחבה "לדון ולהחליט" בערר על החלטות בעניין היטל השבחה "לפי פרק ח'1" המורה כי היטל השבחה ייגבה "בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה". הוראות אלו אינן מפרטות את העילות ואת הנימוקים שבגינם רשאית ועדת הערר להתערב בשומת היטל השבחה העומדת לבחינתה, אך ברור מהן כי הוועדה מוסמכת לבחון את התאמת ההחלטה בעניין היטל השבחה להוראות התוספת השלישית בכללן. לשון רחבה זו תוחמת את גדר שיקול דעתה של הוועדה אל השיקולים העולים מן התוספת השלישית, אך בגדרם של אלה אינה מגבילה את עילות ההתערבות."
הנה כי כן, בידי כבוד וועדות הערר הסמכות ולעיתים אף החובה להורות לשמאים מכריעים לתקן את הכרעתם, כאשר ההכרעה של השמאי המכריע תהא מנומקת, נתמכת באסמכתאות ובהירה לכל.
